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北京润鸿律师事务所谈钉子户带给社会的启示

发布时间:2013-01-23 10:29:07 来源:南京资讯网

在城市建设、公共设施建设进程中,钉子户绝不是中国社会的特有现象,西方国家同样有。但是在中国,钉子户成为建设过程中的常态,这就显得有点刺眼了。北京润鸿律师事务所认为对于钉子户现象我们也不能一味排斥,而要辩证地看,要从正反两个方面看,从多元的角度审视这一现象。钉子户带给社会的启示

在城市建设、公共设施建设进程中,钉子户绝不是中国社会的特有现象,西方国家同样有。但是在中国,钉子户成为建设过程中的常态,这就显得有点刺眼了。北京润鸿律师事务所认为对于钉子户现象我们也不能一味排斥,而要辩证地看,要从正反两个方面看,从多元的角度审视这一现象。

北京润鸿律师事务所认为从表面上看,钉子户给人的印象就是借拆迁之际漫天要价,不达目的誓不罢休。他们为了自身利益最大化,日复一日,年复一年地和拆迁部门对着干,身心疲惫也在所不惜。政府的歧视,拆迁公司的仇视,大众的漠视,使得他们求助无门,游离于社会的边缘。经受太多的苦与累,钉子户或许也会取得较高的补偿款项,但大多数都是伤痕累累,所获得的补偿款和社会评价的降低及经历的痛苦来比,钉子户常常得不偿失。而从道德层面讲,北京润鸿律师事务所认为钉子户实际上已经打破旧的价值平衡秩序,给传统道德造成极大的冲击。钉子户已不是拆迁环境中的个案,我们必须要重视这个问题并作更多的研究分析。

北京润鸿律师事务所认为为了帮助对钉子户现象的理解,我们先分析产生钉子户的房地产市场。房地产市场分为房地产一级市场即土地使用权出让市场,房地产二级市场即土地使用权出让后的开发经营市场,房地产三级市场即投入使用后的房地产交易市场。在这三级市场形态中,房地产一级市场是主导是基础,国家是一级市场特殊的主体,既是土地的所有者,也是土地的经营者,房地产一级市场具有垄断经营的显著特征。而国家是抽象的主体,国家对土地的这一权力是由政府行使,实际大多数就是由地方政府一手掌控,故房地产一级市场实质是政府垄断市场。有垄断就有暴利,而一旦有暴利往往就有暴力。当然政府一般是不会直接参与暴力的,因为政府是人民政府,它还要代表人民的利益,体现对群众的关怀。在具体操作上拆迁工作通常是由房地产商、拆迁公司等单位组成的拆迁集团来做,拆迁集团在拆迁过程中为了尽快拆迁往往不择手段,用尽伎俩。对此,北京润鸿律师事务所知道政府则从大方向上进行把握,唱红脸唱白脸这才是政府的主要工作。钉子户就是在这种错综复杂的拆迁环境中成长起来的,利益矛盾的极端化就产生了钉子户。北京润鸿律师事务所律师在这里有必要梳理一下拆迁这方面的法律关系,《物权法》第四十二条第3款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。” 可见,从法理上讲,房屋拆迁的前提是征收,征收的延续就是拆迁。具体程序上,首先是将拟拆迁房屋征收为国家所有,使其成为国家所有权客体,终止房屋原先的私人所有权,然后才进行拆迁。所以从流程上说房屋拆迁,在国家尚未出让建设用地使用权之前,拆除的是国家的房屋;在完成建设用地使用权出让后,拆除的是开发商或者其他单位所有的房屋。在完善征收拆迁工作、理顺利益关系、拆迁相关主体法律地位明确的基础上,根本就不是国家依靠国家暴力拆除被拆迁人的房屋,也不是开发商利用武力拆除被拆迁人的房屋,而是他们在拆自己的房屋,不是拆被拆迁人的房屋。这些基本关系都厘不清,相关的拆迁工作那是很被动的。当政府、房地产商对被拆迁人口吐狂言,我要拆你房,扒你屋,被拆迁人会无法认同。《物权法》第六十六条规定“ 私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”宪法对私人合法财产也强调了类似的保护。被拆迁人在这么多法律对自身合法财产保护的条文面前,对拆迁方的霸道当然感到茫然,凭什么你来拆我的房。双方信息不对称,观点不一致,利益不协调,当然就会产生钉子户。在一级市场上,政府一定要强化法律意识,依法征收土地,人性化征收,这样到拆迁时就可“我的地盘我作主”了。至于如何依法征收,因本文篇幅所限,北京润鸿律师事务所律师不再赘述。以当前的情况看,完善征收制度建设,理顺征收当事方的法律关系刻不容缓,政府在这方面必须向相关人士做好法律宣教工作,当然这方面工作立法部门也要跟上。

然而事物总有两面性,通过深入研究北京润鸿律师事务所还发现,钉子户的存在,同样会革新政府的思维,对政府工作形成有效的监督。在中国,住宅寿命平均30多年,发达国家一般超70年。可想而知,在中国房地产市场上社会资源的破坏是多么严重。而造成这一局面的原因之一就是房屋拆迁的成本太低,房屋拆迁太容易。由于政绩工程需要,政府热衷追求眼前利益,基本上就在做拆和建的事。来了一届新班子,就要大拆一片,建房修路,再来一届新政府,就再拆再建。而拆迁补偿款基本是按房屋的市场成本计算,被拆迁方的熟地效应成本根本就没有考虑,所以拆迁成本不高,另外大部分被拆迁户也服从“公共利益”至上,拆迁总体来说还是很顺很划算,所以地方政府乐于拆迁。要知道一拆一建那可是两倍的GDP啊!在这种思想的引导下,政府是不可能为城市作长远规划的,反正今后还可以拆,而且是很容易的拆,何必鞠躬尽瘁,长远计划呢。而钉子户的诞生在一定程度上正在打破这种心理平衡,在拔高拆迁成本加大拆迁难度的同时,也给政府的思维带来新的冲击,即如何规划长远,做百年工程,避免二次拆建。从这一个方面讲,钉子户主观上为自己的同时客观上是在探索一种监督政府的新模式,他们以一种激进的方式推动着社会的可持续发展,他们以非常道的威猛促进政府工作的改良。因此北京润鸿律师事务所认为某种程度上说,钉子户的存在也就有他的积极意义了。

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